Существуют и так называемые "обязательные" критерии, по которым оценивается квартира:
1. Местоположение; округ, микрорайон; местоположение в микрорайоне; преобладающая застройка микрорайона.
Дом может находиться в одном из 9-ти административных округов (префектур), на которые поделена Москва (не считая Зеленограда). Первое место по престижности и соответственно по дороговизне занимает Центральный округ, далее следует Западный и Юго-Западный. Недорогими считаются юг, восток (за исключением Измайловского парка и Сокольников) и юго-восток. Но в каждом округе есть районы диаметрально противоположные по престижности. В Северном это, например, район Сокола и район Дмитровского шоссе. Кроме того, в таких районах, как Марьинский парк в непрестижном ЮВАО жилье активно покупается, потому что там строятся хорошие дома с современными квартирами улучшенной планировки.
2. Транспортная доступность; обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка).
Например, дом в удаленном от метро районе Капотня, будет стоить намного дешевле, чем в самом Марьине. Но, тем не менее, квартира в Бескудникове в 15 минутах транспортом от "Петровско-Разумовской" не сильно проиграет в стоимости аналогичной возле самой станции, потому что район Бескудниково - это определенная зона, где существует свое ценообразование. Так сказать, город в городе. В среднем большая удаленность от метро снижает цену на $2-3 тыс.
3. Наличие объектов социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км); обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективный параметр).
Для одного важно наличие школы, поликлиники, магазинов, для другого - есть ли под боком боулинг, сауны, автомагазины, а для третьего - далеко ли медицинские центры и похоронное бюро.
4. Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона.
Чем экологичнее район, тем, соответственно, дороже будет стоить в нем жилье. Но если в ваши окна в отнюдь не промышленном САО выпускает пары ТЭЦ, то стоимость такой жилплощади будет несильно отличаться от аналогичной квартиры, например, в Текстильщиках. Хорошо еще, если не проиграет в сравнении.
5. Объекты транспортной инфраструктуры.
Если у вас под землей проходит метро, то цена квартиры будет в среднем меньше на $2 тысячи. Хотя если ваш дом уникален, или покупатель интересуется только им, а не соседним, то переживать по поводу влияния "подземки" не стоит.
II. Жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира.
1. Тип здания; год постройки; материал наружных стен; материал перекрытий; состояние здания (субъективная оценка); техническое обеспечение строения; количество этажей.
Находящиеся в Москве жилые дома можно условно разделить на несколько категорий. Первая - современные кирпичные и элитные жилые дома, построенные по индивидуальным проектам в разные годы, а также высотные дома (в стиле "сталинское барокко"), "сталинские" 7-10 этажные кирпичные дома 50-х - начала 60-х годов; "доходные дома" начала XX века с наружным лифтом; кирпичные "сталинские пятиэтажки" с высокими потолками. Вторая категория - здания массовой застройки: панельные и блочные дома от 12 до 22 этажей, многоподъездные 7-12 этажные дома 60-х - начала 80-х годов. Третья - "хрущевки".
Безусловно, квартиры в доме первой категории будут стоить намного дороже, чем во второй и тем более в третьей. Но здесь есть тоже свои нюансы. "Малогабаритка" в неказистой "хрущевке" может обойтись намного дороже, чем просторная квартира в 17-этажке. А все потому, что через пару лет панельную "пятиэтажку" снесут, а ее владельцы получат отличный новострой. И чем ближе снос, тем дороже может стоить квадратный метр в этом доме.
2. Организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж.
3. Состояние подъезда (субъективная оценка).
Если в одном доме, но в разных подъездах продаются две идентичные квартиры, их рыночная стоимость неодинакова. Например, в одном подъезде проживают люди одного социального слоя, все квартиры ими выкуплены, и места общего пользования находятся в собственности. Поэтому там есть консьержка и цветы на лестничных площадках. А в соседнем подъезде - все общественное, то есть ничье: сломанные лифты, разбитые почтовые ящики и исписанные стены… Даже в подъезде квартиры, расположенные по одному стояку, могут значительно различаться в цене, ведь каждая из них имеет свои особенности: качество сантехники, паркета, оконных рам.
III. Характеристики оцениваемой квартиры
1. Этаж расположения.
Квартира, расположенная на первом этаже стоит на 10% дешевле, чем на среднем, а последний этаж проигрывает среднему 5%.
2. Площадь (общая/жилая/кухня); количество комнат, их площадь; высота потолков; наличие лоджии (балкона).
Двухкомнатная квартира будет стоить дороже, чем однокомнатная. Однако цена 1 кв. м в однокомнатной будет выше, чем в двухкомнатной: чем меньше количество комнат в квартире, тем больше цена квадратного метра. Наличие дополнительных подсобных помещений (кладовки, гардеробной), равно как и лоджии, существенно повышает стоимость жилья.
3. Санузел (раздельный или совмещенный, состояние сантехники).
4. Вид из окон.
Если окна выходят в уютный зеленый двор или парк, то квартира может стоить на 8% дороже, нежели аналогичная с окнами, выходящими на проезжую часть. Но как показывает практика, важен не столько сам открывающийся пейзаж, сколько субъективное отношение к нему покупателя и продавца. Вот наглядный пример. Полгода Виктор не мог найти покупателя на квартиру, спальня в которой выходила окнами на кладбище. Квартира многим нравилась, но стоило людям выглянуть в окно, как они в страхе шарахались и уходили. Продавец уже совсем отчаялся. И вот, наконец, пришел мужчина, который, посмотрев в окно, не отпрянул от него, а наоборот улыбнулся. "Я понимаю, здесь кладбище, - начал оправдываться Виктор. - Вы вправе отказаться…" "Да, нет, от чего же. Мне наоборот очень нравится. Тихо. А весной и летом будет еще и очень зелено". Мужчина купил квартиру, даже не торгуясь.
5. Слаботочное обеспечение; дополнительные системы безопасности.
6. Состояние самой квартиры и видимые дефекты внутренней отделки (субъективная оценка).
Этот параметр больше влияет на первое впечатление, которое производит квартира. Безусловно, ухоженное жилье будет проще продать, чем "убитую" халупу. Наличие в помещении ремонта в зависимости от его качества - это плюс-минус $5 тысяч.
7. Данные о перепланировке.
Квартиры, где возможно сделать перепланировку - дороже, не говоря уже о помещениях со свободной планировкой. Но учтите, что малейшее передвижение стен или дополнительная арка должны быть документально оформлены. Если таковое отсутствует, то впоследствии у владельца жилья могут быть серьезные неприятности.
8. История квартиры.
Кому принадлежит жилье, свободно ли оно или там кто-нибудь прописан - пожалуй, первое, на что вообще стоит обратить внимание при покупке и при оценке в частности. По нашим законам, прописка дает жильцам право пользоваться квартирой даже после ее продажи, и такую квартиру "с обременением" за полную стоимость никто не купит и не продаст. Цена ее может упасть на 50% и более, в зависимости от количества прописанных в ней жильцов и их возраста. На 10-30% меньше будет стоить жилье, которое подлежит быстрой продаже по решению суда.
Учитывая все эти факторы можно приблизительно прикинуть, на что рассчитывать, но лучше обратиться к профессионалу. Только он, используя свой опыт, сможет дать более точную оценку, тем более, что услуги его не так уж и дороги по сравнению с тем, что в итоге можно либо сэкономить, либо приобрести. И еще имеет смысл помнить, что на каждый товар всегда есть свой покупатель, а любое выставленное на продажу жилье - не единственное. Так что, оценивая, "ищите и обрящите".
Источник: http://www.personalmoney.ru/